楼盘降价潮蔓延房贷明稳实紧:狼终究会来
类别:综合新闻 / 房产新闻    来源:华夏时报    陈小瑛 王海春     2014-2-27 18:22:34 

温州、鄂尔多斯楼市崩盘已是老故事。

春节一过,浙江杭州城北的德信·北海公园宣布,新房将以1.58万元/平方米的价格销售,与降价前1.9万元/平方米的均价相比,该项目均价下降了3200元。随即,离该盘不远的天鸿香榭里均价直降3400元。很快,蝴蝶效应显现,杭州又有8个楼盘做出不同程度的价格调整。

从三四线城市常州、秦皇岛刮起房价下降风,蔓延到二线城市长沙时,坚定看多者还在坚信,北上广深一线城市不会跟随。现在,房价水平直逼一线城市,被视作国内楼市的重要风向标之一的杭州也降价了,楼市故事又有了新剧情。

2月26日,银行停贷消息满城风雨之际,数十家银行集中出面辟谣,但《华夏时报》记者采访了解到的是硬币的另一面。

“虽然嘴上说没停,实际上跟停了差不多,作为国有大银行,不好意思承认,怕舆论影响太大。”建行一位支行行长对本报记者表示,凡是和房地产相关的上下游,钢铁、建材、水泥等今年基本上都已暂停贷款,开发贷和按揭贷虽说未停,但规模却不及正常水平的十分之一。

山雨欲来。人民币出现罕见的急速下跌,资本流出迹象明显;香港楼盘降价30%,李嘉诚甩盘,王石提醒“小心楼市”,再加上楼市已连续上涨十多年,长期累积的泡沫终有破的那一天,会是2014年吗?这会是房地产商的逃命年吗?

现在可以确定的是,楼市恐慌情绪已开始蔓延。

杭州风向标

这一次是杭州。

“目前杭州真正降价的就这两个楼盘。”上述降价房企内部人士告诉记者,北海公园由于前期定价过低遭哄抢,后期涨价过高后遇冷,降价属于价格的自我纠偏,而且只剩尾盘。

即便如此,一个令开发商们忧虑的事实是,杭州高企的库存,早已令房价摇摇欲坠。业内人士认为,多米诺骨牌一旦被推倒,接下来市场调整不可避免。

据了解,2013年末杭州存量房突破11万套,约1464万平方米,同比2012年末存量面积增加41.05%,到2014年的入市供应量还将更大。杭州一家房企老板告诉记者,其实在春节前房企已经做出了预判:今年杭州楼市不会太好。

“去年房价涨得太厉害了,积累三年的需求半年的时间就被消耗完,2014年的需求增长有限;另一方面,去年开发商加快了开发速度,今年一些商品房供应量较大的区域,去化压力比较大。”上述房企人士说。

杭州双赢置业总经理章惠芳在接受记者采访时称,降价主要是在杭州的城东片区,而这一片区恰好是土地供应的大户。

“去年11月份这一片区就有很多楼盘在暗降。”章惠芳表示,由于土地供应量大,未来新房销售压力大,所以很多楼盘年初就在酝酿通过降价来加快销售。

不仅是杭州,2月21日开盘的江苏常州“雅居乐星河湾”开始“六折甩卖”;湖南长沙“蓝光COCO蜜城”元宵节后直降2000元,引发业主打砸售楼处维权。据长沙房地产人士称,目前长沙仅该盘降价,与开发商自身资金链紧张有关,其它尚无跟进动作。此外,河北秦皇岛“珠江道12号”早在1月29日,就在网上宣传“高层现房,购房6折优惠”。

而“空城”、“鬼城”已成为多个三四线城市的代名词,由于房地产过度开发,降价促销城市不断增加。据统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌。而在房价下跌的城市中,有34个是三四线城市。

那么,降价潮会不会蔓延至一线城市?

随着恐慌情绪的蔓延,广州、深圳降价的消息也开始见诸报端。但据记者了解,目前仅是开发商推出的让利促销活动,暂时还没有明确打出降价的旗号。如广州时代花生推出8.8折优惠活动,据该盘销售人员介绍,实际上并没有降价,2月比1月还小幅涨了1个点。

业内人士认为,北上广深一线城市与杭州市场的供需状况明显不同。报告显示,2014年1月,北上广深的商品住宅去库存化周期为7.0、8.9、9.0和10.7,而杭州为13.6。

“不过市场都是联动的,杭州降价,肯定会影响到一线城市购房者的心理,加重观望情绪。”房子从来都是买涨不买跌,深圳一位开发商直言,一旦购房者止步,市场供给量再少也没人买。

资金链会断吗?

更令市场恐慌的是,上周末曝出,包括兴业银行在内的部分股份制银行已于春节前下发通知,要求暂停办理房地产夹层融资业务和地产供应链金融业务,并要求涉房相关贷款确保总量不增加。

截至2月26日,尽管已有数十家银行出面澄清“并未停止房地产相关贷款”,依然保持房贷的“稳健”;但实际收紧房贷已是不争事实,地产企业资金今年并不宽裕。长沙一位房企营销负责人称:“中小开发商的房贷要3-6个月才能放款,贷款确实很紧。”

“之所以不放贷,主要还是考虑到风险,楼市降温,销量不好,上级行觉得有风险,不批额度,贷款就紧。我个人的房子在去年5月都抛掉了。”上述支行行长对记者说,房地产开发贷一般是基准利率上浮40%,加上评估等费用,利率成本在9%-11%,小房企风险大,大房企产出又少,银行都不想做。

不过,针对市场唱衰言论,华远地产董事长任志强再次在微博上连发五条信息炮轰:“且不说去年到位资金八万多亿只完成投资六万多亿,手中尚有余钱。仅一月购地的成倍支出和天价,也证明尚不存在行业缺钱。”

杭州德信地产营销部和杭州工商信托双方都告诉记者,并不存在信托产品提前清算的可能,而该盘的银行贷款也已还清,德信资金并没有问题。

值得注意的是,德信一边将北海公园尽快清盘,一边在快速拿地。就在降价的同一天,德信在杭州主城区以17.5亿元竞得城东一地块,楼面价达到12440元/平米。

深圳一位央企高管告诉记者,今年以来银行确实没有放出开发贷,但去年公司销售业绩不错,现在资金还是很充裕,目前还看不到降价会马上蔓延到一线城市的迹象。

某龙头房企高管对记者表示,目前土地市场太热,一二线城市地价太贵,导致比较谨慎的房企不敢买地,土地市场降温对开发商反而有利。

市场有个逻辑,开发商缺钱后,就会选择降价。但该高管认为,这并不完全成立,有些资金顶不住的房企可能会降价,但目前开发商还在疯狂买地,也恰恰说明他们并不缺钱。

“大房企信用好,贷款规模大,银行还是会放贷。”上述支行行长也认为,房地产行业会因实力大小而进一步分化,现在银行不敢贷款给小房企,也是怕它们跑路。在2011年楼市调整时,长沙就有多家小房企因资金链断裂而“跑路”,而随着地价的狂奔,资金实力不足的小房企逐步被淘汰出局。

但不能忽视的是,2014年整个房地产行业资金压力并不小,尤其是在2013年通过信托、基金、债市等渠道融资然后高价拿地的房企,如泰禾、融创等,负债率已超过百分百,一旦房子滞销,将直接影响公司现金流。

中信证券数据显示,2014年集合信托需兑付的本息将近1万亿元,房地产占比27.34%,规模为2479亿元。

逃命年还是“狼来了”?

杨红旭称,外界对楼市判断有些悲观过度,但2014年市场降温是肯定的。

问题是,在房子脱离了实用价值演变成投资产品后,对未来的预期恰恰非常重要;然而,在经历了2011年的楼市假摔后,2014年只是又一次狼来了的声音并不势弱。

“经济形势越不好,对房地产业越是依赖,抛弃房地产业,金融业要先死掉。”北京师范大学教授董藩这番论述的结果是,全国性房价大跌更不可能。任志强称,2014年是房价涨幅增速下降而不是房价降。

国信证券房地产分析师方焱则对记者分析称,短期调整不可避免,但崩盘不太可能,目前投资还是依赖房地产,地方没有卖地收入,其它固定资产投资也没资金,被房地产绑架的经济,短期内难以改变,松松紧紧已经成为中央调控房地产,延缓房地产泡沫破裂的手段。

“太多不动产在银行抵押,你想抛弃房地产,能行吗?”上述央企高管称,大量的资金在房地产行业积聚,一个原因是超发的货币没处去,房地产作为货币的蓄水池,可以避免消费品价格大涨。

虽然不认同崩盘论,但房企亦为短期的调整而担忧。近日万科创始人王石表示,2014年楼市非常不妙。

“市场看似又在重蹈2011年的调整,市场在暴涨一两年后,需求逐渐释放,市场需歇息。”上述龙头房企高管分析称,市场短期调整,泡沫还可以延缓得更长,政府也希望以时间换空间,让房地产软着陆,这是最理想的状态。

上述高管分析认为,目前处于政策的空窗期,有三个方向在今年全国两会上可以明确,一是稳定为上,房价大涨大跌都不行;二是调控有度,不会全面放开也不会打死,政府手里的牌太多,若楼市不好,可以放开限购限贷限价,民间资金马上就会拉动起来;三是以市场调节为导向,政府逐渐退出行政管理。

各说各的道理,但不可否认,依然看多楼市的前提已发生了根本性转变:不会再有四万亿了,新政府执政理念变了,美国QE也在退出了。经济规律迟早会发威的,狼终究会来的。

没人知道,威胁中国经济的最后一根稻草,是房地产、影子银行还是地方债。但影子银行有太多钱放给了房地产,而地方抵押的资产也大多是土地,这三者已经盘根错节混为一体。

“房地产肯定有泡沫,但啥时候崩盘,谁也预见不准,否则美国就不会发生次贷危机了。”一位证券机构人士说。

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