媒体分析房价将会跌多少:下跌20%甚至更多一点
类别:综合新闻 / 房产新闻    来源:21世纪经济报道         2014-6-21 11:18:50 

据报道,最近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示,房价已经开始普遍下跌,5月份,70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素(去年房价涨幅高),目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计,到明年一季度,就会出现房价同比也普遍下跌的形势。

房价下跌几乎已成定局,围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们最关心的是,房价会降到什么程度?要回答这个问题,我们首先需要搞清楚这些年房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因,有三种常见的解释,一是城市人口快速增长,形成了对住房的刚性需求;二是贫富差距大,富人钱太多,形成了对住房的投资性需求;三是市面上资金太多,形成了对房地产的投机性需求。其实,这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期,起主要作用的因素是不同的。

房价是在2004年以后进入快速上涨周期的,期间有增速较慢甚至短期下跌的时期,但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年,促涨的主要因素是城市化。由于地区差距大,一线城市和沿海地区的发展水平明显高于中西部地区,吸引了更多人前来工作和定居,统计数据显示,一线城市的常住外来人口增长在2006年前后加快了。在一线城市房价快速上涨的示范作用下,一些投资者(如温州人、煤老板)推动了二三线城市房价上涨。

2008年金融危机爆发后,房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下,房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真,住宅成了非常优质的投资品,富人的投资性需求将房价迅速拉高,是主要的促涨因素,而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段,大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月,限购政策出台,暂时结束了房价加速上涨的周期—这从侧面证明了富人的投资性需求是这个时期的主要促涨因素。

2011年和2012年,商品房销售情况不太好,房价涨得不算快。但开发商并不着急,他们没有降价促销,而是捂盘惜售,因为他们的资金链条并不紧张,贷款增速比较高,而且他们可以通过多种渠道获得资金,一部分金融创新使更多的资金投到了房地产。这部分过度的金融创新造成的资金充裕,是开发商能在2011年和2012年维持房价不下降的主要因素。它在2013年又变成推动房价疯狂上涨的主要因素。随着规避限购政策的方法越来越多,2013年,低迷了两年的商品房销售重又大幅增长。但开发商并不急于卖房子,这年住宅竣工面积下降了0.4%,住宅新开工面积也仅增长11.6%。但是,在房价越涨越高的同时,他们的资金成本也越来越高,依靠借贷捂盘的难度越来越大,他们只能降价促销维持资金链。

通过对不同阶段主要促涨因素的分析,我们可以对房价降到什么程度能得出一个大致的结论。一部分过度的金融创新对房价上涨的推动作用已经不可持续,这会使房价回到2013年之前的水平,下跌20%甚至更多一点。但是,如果地区差距和贫富差距没有改变,房价不太可能再继续下跌到2008年时的水平,也就是说,中等及以下的收入群体购房仍然会很难。

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