广州二手楼市低迷 业主急降67万抛盘
类别:综合新闻 / 房产新闻    来源:广州日报         2014-7-28 13:40:23 

上半年二手房行情低迷,市场上出现个别降价急售"笋盘"。其中,价格波动较大的板块主要集中在番禺区的钟村板块、荔湾区的芳村板块、白云区的金沙洲板块以及天河区的员村板块。而对于价格波动,买家普遍存在对楼市抱有"跌停升买"的态度,大多选择持续观望。即便是投资客亦不敢入市,担心二手楼市会持续低迷,楼价一降再降,因此成交量并未有应声上涨。

买家“等降”心态加剧

业主不降价难成交

满堂红交易数据显示,广州9区(不含从化、南沙)上半年二手房均价走势仍处于上行通道,从年初不足1.9万元/m2上涨至6月份逾2.1万元/m2。虽然整体市场成交均价上扬,但由于持续受限购、限贷政策影响及受区域内一手住宅项目降价促销波及,近郊区域部分板块于近期成交均价出现较大幅度的下跌,其中番禺区的市桥沙湾板块跌势最为明显。

“2014年上半年,部分买家预期偏谨慎以及对价格期望较高,观望情绪渐浓,入市信心不足,决策时间加长。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示,现时买家的“等降”心态加剧,入市意愿下降,但对价格小幅让步优质“笋盘”仍较青睐。一般来说,当大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%,中端“刚需”产品和小户型的降幅在5%时,市场承接力会明显增加。

合富置业市场经理梁燕明表示,近一两个月的二手住宅成交个案当中,业主愿意给予的平均让价幅度已升至7%左右,而年初业主心态普遍较强,当时业主愿意给予的平均让价幅度不高于5%。降价成交个案大多是“卖一买一”的换房型业主放售的房源,因此以中小户型楼梯楼物业居多,承接的买家亦基本以“刚需”自住人士为主。如江南大道南近期成交的一套50多平方米两房,业主出于换房需求而出售物业,放盘价为80多万元,虽然买家并非以一次性付款,但业主因要套现换房,最后仍愿意降价几万元卖房。

郊区降价幅度大

市区一次性付款可淘笋盘

据多位中介人士介绍,上半年广州二手楼市仍然以首置“刚需”为主,但整体实力较以往增强,“一步到位”型买家占比增多。至于业主让价方面,降幅较大的板块较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。

另据满堂红市场部研究员刘镜棠介绍,虽然近郊区域成交均价有下降迹象,但由于周边一手房供应量大,置业客户购房可选择性较高,且由于一手房降价促销,一二手单位价格较为接近,故而二手准买家“等降”心态较浓,板块成交量持续低迷。

此外,市区也有部分板块价格有所回调。合富置业数据显示,天河北、东圃、滨江中—滨江西、工业大道和中山八板块等,降幅均在1%以内,主要是个别置换型业主小幅让价出货,而越秀区个别学位房甚至不降反升。番禺、花都等近郊及外围片区,愿意小幅回调叫价的业主相对较多,约占三到四成。此类业主多为“卖一买一”的换房客,议价空间约5%~10%,个别急需资金的生意人以及大户型产品让价在10%以上。

梁燕明表示,今年上半年有相当一部分的个案是业主急于套现换房,因此不少一次性付款买家凭借付款方式的优势,成功说服业主降价而购得物业。如解放中路一套中低层小户型,买家趁着业主急于买房套现换楼的时机,以一次性付款为条件,成功压价13万元购得,业主让价幅度接近20%。另外,市场上相当抢手的中心城区名校学位房,若买家一次性付款,有可能成功说服业主降价。如在朝天路小学招生范围内,有一套售价130万元的低层小户型学位房,最终买家愿意以一次性付款的方式完成交易而成功说服业主让价15万元出售物业。

降价急先锋1

番禺钟村一二手齐降价

满堂红数据显示,钟村南村板块1~4月二手成交均价约为16977元/m2,5~6月成交均价约为15936元/m2,每平方米跌幅接近千元。面对今年上半年钟村板块二手房成交价波动较大,中原地产祈福新村分行高级营业经理宋水标表示,现时不少非投资客业主心态较强硬,宁可转租亦不愿意降价售出。该板块不少在售一手盘降价促销,部分投资客担心后市走弱,急于出售手上二手房,“甚至不惜降价10%,以套现资金。”宋水标透露,日前有祈福新村业主计划售出一间60平方米单位,原放盘价为90万元,现时降价至80万元,该类型单位以往属短时间可清仓的笋盘,但至今仍未售出。

降价急先锋2

美林海岸业主急降67万抛盘

中原地产美林海岸分行张素云透露,今年以来,员村板块二手成交价出现明显下滑,现时不少业主会有5%~10%的降价空间,“倘若业主继续套现,降价幅度会相应加大。”最近分行成交了一套美林海岸三房,初始放盘价为320万元,由于业主急套现,且该单位房产证未过5年,税费相对较高,因此降价67万元至253万元成交,折合成交单价约2.3万元/m2,放盘约一周,目前该盘市场均价约3万~3.2万元/m2。

降价急先锋3

芳村电梯楼降二千 买家不买账

中原地产芳村大道西分行营业经理江金洪介绍,今年年初,芳村板块的楼梯楼成交均价约为1.6万~1.8万元/m2,电梯楼则为2万元/m2左右,而在上月,楼梯楼成交均价降至1.5万元/m2左右,电梯楼约为1.8万元/m2。江金洪表示,在一手楼市连番促销、优惠的冲击下,该板块近60%的买家转而投向购买市内一手单位。因此该板块二手楼市较为淡静,如出售的二手单位总价较低,单价相对优惠,则受“刚需”买家欢迎。

上半年降价笋盘案例

晓园新村:“卖一买一”业主急套现急降14万

据合富置业专业人士介绍,近期海珠区江南大道分行成交一套南晓园新村低层两房单位,带精致装修,面积66平方米,成交价为130万元。业主是一位退休人士,为替买大户型同住的儿子筹钱付首期而放售,由于希望价钱尽量卖高些,因此业主最初放盘价144万元,单价近2.2万元/m2,而目前该盘中低层单位成交均价在1.9万~2万元/m2,放盘价明显高于市场价。该套单位即便在3月份已有意向买家看中,但都因为业主不愿意倾价而谈不拢。不过,业主一家在4月初看中了一套大户型,由于需要在短时间内准备好首期款,因此将放盘价调低至130万元,与市场价持平,最后被一位自住买家看中并成交。

侨城花园:买家一次性付款 业主八折促成交

据满堂红侨城分店经纪人何家望介绍,2月份侨城花园某业主放售一个59平方米单位,放盘价为105万元,均价约17800元/m2,而当时该盘成交均价约1.8万元/m2。但由于业主急售以解决资金问题,只要求一次性支付,放盘后市场反应较热烈,仅两天即促成交易,成交总价为85万元,成交均价为14411元/m2,降幅约20%。

建设四马路楼梯楼:放盘两月无人问 打7.9折即成交

满堂红建设大马路分店经纪人吴新丽介绍,3月份建设四马路某20年楼龄的楼梯楼业主放售一个38平方米单位,放盘价为110万元,均价约为2.9万元/m2。放盘两个月,业主议价空间较小,意向客户觉得价格较高未能成交,到5月中旬业主心态有所转变,降价后仅几天时间就完成交易,最终以88万元成交,成交均价约2.3万元/m2,相当于打了7.9折。业主降价出售主要是该单位证未过5年;另外,业主已下定买另一新房单位,急需资金支付新房房款。 

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